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HOME SHARING alla Milanese. Zone, guadagni, leggi: breve guida al business degli affitti brevi

5 Aprile 2019

Ebbene ci siamo, è ormai in arrivo il Fuorisalone con annessa Design Week. Ciò significa che per una settimana Milano si sentirà ancora una volta il centro del mondo, con allestimenti originali, eventi esclusivi, folle di ospiti nazionali e internazionali che si riverseranno in fiera, agli eventi, nelle strade. E anche nelle case dei milanesi.

Home Sharing: mancetta saltuaria o vera professione?

Già, perché ormai tutti sanno che per tantissimi di noi (sono circa 15.000 in città gli annunci di appartamenti/stanze in affitto solo su Airbnb) questa è anche un’occasione ghiotta per fare qualche soldino in più con l’home sharing. Si lo sappiamo, da diverso tempo se ne parla tanto, in modi diversi e spesso a sproposito. Questo perché affittare una casa o una stanza è diventato un business di tutto rispetto, al punto che molti ne hanno fatto una vera e propria professione. Ma sono anche tanti i cosiddetti host che affittano un appartamento o una porzione di esso con una modalità amatoriale, ovvero gestendo tutti o quasi gli aspetti di questa attività in prima persona e in modo non continuativo.

Una ricerca sugli host non imprenditoriali milanesi recentemente presentata a Palazzo Marino in occasione della prima Giornata Italiana dell’Home Sharing, e commissionata da una nota associazione del settore, ha evidenziato come si tratti soprattutto di donne (72%), per lo più fra i 50 e i 70 anni che, vivendo in appartamenti mediamente più grandi rispetto alle coppie più giovani, o che hanno una seconda casa di proprietà, non avendo più i figli in casa possono affittare più facilmente una stanza.

Dell’home sharing si è detto e si dirà sempre di più. I detrattori amano sottolinearne soprattutto gli aspetti negativi: la diminuzione degli alloggi disponibili per l’affitto tradizionale e il conseguente aumento del prezzo di questi ultimi, l’invasione del turismo low cost, che se da un lato genera profitti per tanti settori dall’altro porta con sé un maggiore consumo della città e delle sue infrastrutture. Fino ad arrivare al mantra più recitato dell’abusivismo diffuso e dei guadagni in nero. I sostenitori sottolineano invece la possibilità di un guadagno integrativo per le famiglie in difficoltà, il mantenimento per altre di una proprietà temporaneamente sottoutilizzata grazie alla coperture dei relativi costi (tasse, spese di condominio, ecc.), le ricadute positive del turismo su tutto il territorio, il miglioramento dell’immagine di Milano attraverso la passione che i suoi stessi abitanti mettono nel loro ruolo di Ambassador della città.

Quanto si guadagna con l’home sharing a Milano

Ma arriviamo al punto che interessa di più: quanto si guadagna con l’home sharing a Milano? Dipende, dal periodo ovviamente, e anche dalla zona. Milano è una delle città italiane dove gli affitti brevi nelle zone centrali sono più elevati, e con il più alto livello di occupazione media in un anno. A piazzarsi nella top-ten delle location più costose c’è ovviamente il Quadrilatero della Moda, seguito dal Duomo e Conciliazione-Cadorna. In pratica, al prezzo di una notte nel Quadrilatero si possono trascorrere 4 notti nella zona Politecnico-Bovisa, o due notti in Garibaldi-Isola, tanto per dare un’idea. E nel periodo dei grandi eventi i prezzi aumentano anche del 100%. Facendo una ricerca oggi su Airbnb a Milano, tanto per dare una misura, il prezzo medio di un appartamento (ma anche una stanza) si aggira tra i 200 e i 300 euro.

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E quindi cosa stiamo aspettando? Per una settimana torniamo tutti a casa da mamma e papà et voilà, ecco recuperate le spese condominiali. Facile no? Fino a un certo punto.

Dura lex sed lex

A complicare un po’ le cose è intervenuta negli ultimi anni una legislazione un po’ fumosa e contraddittoria che non ha certo contribuito a regolarizzare il fenomeno. Anziché colmare un vuoto normativo, come sarebbe stato sacrosanto, ha creato se possibile maggiore confusione. La normativa è in continua evoluzione e probabilmente fra qualche mese le cose staranno in modo diverso, ma se decidete di partire adesso questo è lo scenario che vi troverete davanti (chiamare la Questura di Milano per credere).

Per gli affitti sotto i 30 giorni, che non hanno obbligo di registrazione, la legge impone di comunicare alle questure di competenza entro 24 ore i dati di tutte le persone che si ospitano in un alloggio. A tale scopo occorre chiedere le credenziali per accedere ad un apposito portale telematico, che però è rivolto solo alle strutture ricettive. Ma se volessi affittare solo alcuni giorni durante il Salone del Mobile? È uguale. Devi chiedere l’autorizzazione al Comune e portarla in Questura per avere le famose credenziali.
Dovrai quindi prima registrarti ad un altro portale, per comunicare l’inizio di attività di Casa per Vacanze, munendoti preventivamente di una firma digitale.
Poi chiedere l’accesso ad un terzo portale per poter pagare la tassa di soggiorno.
Ad un quarto portale dovrai quindi poter accedere per comunicare i flussi turistici (anche se per i restanti mesi non ospiti nessuno)

Praticamente un gioco da ragazzi. Dovrai inoltre:

esporre in casa i prezzi massimi applicati in lingua italiana e altre due lingue straniere, e comunicarli all’ufficio di riferimento della Città Metropolitana;
stipulare obbligatoriamente una polizza assicurativa per i rischi derivanti dalla responsabilità civile verso i clienti
pagare la tassa speciale sui rifiuti (perché è evidente che una casa occupata per un numero inferiore di giorni produce quantità superiori di spazzatura)
pagare il canone maggiorato alla Rai se disponi di un televisore (idem come sopra)
seguire la normativa anticendio relativa alle strutture ricettive

Poi si parla tanto di “semplificazione” e ci si scandalizza perché il nero dilaga. Eppure basterebbe un po’ di buon senso per distinguere tra chi ha avviato una vera e propria attività commerciale, con margini in linea e una struttura organizzativa adeguati (numerosità di posti letto elevata, gestione in outsourcing, agenzie specializzate, ecc.) e chi davvero condivide saltuariamente una casa o parte di essa nei periodo in cui non la utilizza, facendo tutto in proprio e in economia, per il quale una simile sovrastruttura risulta, di fatto, ingestibile.

Se infatti i prezzi che vediamo sui portali sembrano portare ricavi da copogiro, dobbiamo considerare che dalle entrate vanno tolte le tasse, le spese di pulizia dei locali ad ogni cambio di ospite, i consumi (che non si possono scorporare dall’affitto come nei contratti più lunghi), qualunque tipo di manutenzione ordinaria e straordinaria, ecc. ecc. A conti fatti, non si può certo sostenere che gli host non professionali facciano una vita da nababbi (fatte le dovute eccezioni).

Una reale semplificazione – e chiarezza – gestionale e normativa che tenesse conto delle diverse specificità del mondo degli affitti brevi sarebbe probabilmente molto salutare, sia per favorire l’emersione del sommerso, sia per valorizzare il ruolo degli Ambassadors milanesi, che attraverso una formazione specifica potrebbero favorire buone pratiche legate al consumo consapevole della città. Perché appunto il fenomeno non sfugga troppo di mano, favorendo dinamiche distorte di questo nuovo mercato dell’ospitalità, che come tale va ragionevolmente regolato, non combattuto.

Siamo o non siamo la nuova promessa del mercato turistico italiano? Vogliamo o non vogliamo essere, fino in fondo, “the place to be“? Non tanto per i turisti quanto, soprattutto, per i milanesi.

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