Dopo il ponte serra con la high line verde, sparisce anche la torre botanica, l’altro elemento iconico del progetto P39. La decisione di COIMA e cosa rimane del progetto originario.
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Anche la torre botanica e la highline verde spariscono: resta solo il cemento
# La cronistoria del progetto
Milano continua a perdere elementi iconici nei progetti di rigenerazione in corso in città. Dopo la cancellazione della foresta sospesa nell’ex scalo di Porta Romana, sparisce anche la Torre Botanica nel progetto Pirelli39 in Porta Nuova, da cui era già stato stralciato in precedenza il ponte serra.
Ma ripercorriamo in breve la vicenda:
- a marzo 2019 l’aggiudicazione all’asta pubblica dell’immobile da parte di COIMA per un valore totale di 194 milioni di euro,
- a novembre dello stesso anno il rogito tra il Comune di Milano e COIMA. La normativa in vigore in quel momento consentiva la destinazione libera dell’immobile;
- nel febbraio 2020 il Comune ha pubblicato il nuovo PGT introducendo la previsione di edilizia residenziale sociale (ERS) in caso di conversione della destinazione in residenziale oltre la soglia di 10.000 mq di SL, cambiando quindi lo stato di diritto dell’immobile senza prevedere l’applicazione delle norme di salvaguardia;
- come fanno sapere da COIMA, se le limitazioni fossero state indicate nell’ambito della procedura di vendita il valore di mercato sarebbe stato necessariamente inferiore. Per questo nel 2020 la società fa ricorso al TAR, chiedendo il rispetto delle regole iniziali;
- nel 2021 nell’ambito di un concorso internazionale di architettura, su 70 raggruppamenti formati da 359 studi di architettura provenienti da 15 Paesi, è risultato vincitore il progetto Pirelli39 del raggruppamento di Diller Scofidio + Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti;
- nel 2022 la bocciatura del ricorso al TAR, fatto che non rendeva economicamente sostenibile per COIMA realizzare la parte pubblica dell’intervento, quella relativa al ponte sopra Via Melchiorre Gioia;
- con sentenza n. 10976 del 18 dicembre 2023 il Consiglio di Stato riconosce le ragioni di COIMA, ribaltando l’esito del giudizio del Tribubale Amministrativo, motivando con il fatto che qualsiasi cambiamento dell’assetto urbanistico dell’immobile potrà essere effettuato solo se adeguatamente e specificamente motivato.
- a novembre 2024 Palazzo Marino procede comunque con una variante al PGT applicabile al Pirellino che confermerebbe la necessità di prevedere edilizia residenziale sociale in caso di modifica di destinazione d’uso in residenziale.
# Progetto P39 rivisto al ribasso: rimane solo il Pirellino ristrutturato con risanamento dell’edificio a ponte
In seguito all’ultima decisione del Comune di Milano in merito al PGT e ai ritardi nel rilascio del titolo abilitativo, sono passati oltre 30 mesi dalla richiesta effettuata nel 2022, COIMA ha deciso di mantenere la destinazione d’uso direzionale del Pirellino per “poter procedere tempestivamente con il rilascio del titolo aggiornato e non ritardare oltre l’avvio del cantiere.” Il progetto viene quindi semplificato e prevede una ristrutturazione della torre e un risanamento conservativo dell’edificio a ponte. Ancora il progetto non è stato definito nel dettaglio e si attendono quindi i nuovi rendering.
# Come avrebbe dovuto essere: Pirellino trasformato, la “Torre botanica” e il ponte serra
Il progetto P39 avrebbe dovuto vedere nel dettaglio:
- una significativa riqualificazione del Pirellino per renderlo moderna e conforme ai più elevati standard di efficienza, rivestito di vetrate e dotato di una terrazza panoramica all’ultimo piano, portando l’altezza complessiva dell’edificio a circa 95 metri;
- la Torre Botanica, un nuovo grattacielo residenziale di 110 metri con 1.700 metri quadrati di vegetazione distribuiti su più livelli in grado di produrre 9 tonnellate di ossigeno all’anno e assorbire 14 tonnellate di anidride carbonica. Un’evoluzione del “Bosco Verticale”, una sorta di “sandwich” di piante e alberi con il colore della sua facciata che sarebbe mutato con il cambiare delle stagioni;
- infine il ponte a scavalco su via Melchiorre Gioia a fungere da podio con la Torre Botanica e trasformato in “un nuovo hub a servizio della città, uno spazio aperto per eventi, mostre ed esposizioni, con aree incontri e wellness dedicato ad essere un laboratorio sull’impatto climatico e ambientale, ed estensione della Biblioteca degli Alberi”. Il vero gioiello della riqualificazione doveva essere la Green House: una serra dedicata alla biodiversità, pensata per offrire un’esperienza immersiva, educativa, interattiva e innovativa tra numerose specie vegetali.
# Del verde non c’è più traccia, come (quasi) sempre
Ancora una volta rimane solo il cemento: quello del Pirellino e dell’edificio a ponte, tra l’altro già presenti e quindi almeno in questo caso non viene edificato altro. Questa è forse l’unica nota positiva della vicenda. Una cosa è certa: a prescindere dal cambio in corsa delle regole da parte del Comune di Milano per il progetto P39, a vincere è sempre il profitto. Ora che nel Pirellino andranno con molta probabilità uno o più tenant disposti a pagare considerevoli locazioni annuali per metterci la propria sede, solitamente il residenziale paga di meno, con gli introiti generati si potrebbe ripristinare il ponte serra.
Riguardo alla cancellazione della foresta sospesa nell’ex scalo di Porta Romana la motivazione è stata l’aumento dei costi, ma poco cambia. In tutti i casi in cui un progetto prevede un elemento di pubblica utilità, magari con una parte a verde, si dovrebbero stabilire a monte delle forti penali per i costruttori che lo eliminano. Tali risorse dovrebbero poi essere obbligatoriamente reinvestite in città per realizzare altre aree verdi o interventi di impatto sociale, o in generale migliorare i servizi pubblici.
Continua la lettura con: Scalo Romana e la altre «foreste scomparse» di Milano: inserite nei progetti immobiliari, poi svanite nel nulla
FABIO MARCOMIN
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