2004. Vivevo a Berlino quando fu annunciata la chiusura di Tempelhof. Era il “city airport” nel cuore della città, diventato famoso per il ponte aereo di Berlino in piena guerra fredda e considerato il terzo più grande edificio al mondo, dopo il Pentagono e il Palazzo del Parlamento di Bucarest. Un luogo gigantesco di proprietà della compagnia pubblica “Berliner Flughäfen”, l’azienda partecipata dalla città stato di Berlino che gestisce gli aeroporti della capitale, corrispondente alla nostra SEA.
Che cosa fare al posto dell’aeroporto: uffici, case o, magari, una montagna?
I berlinesi erano molto affezionati all’aeroporto simbolo della loro libertà e in un referendum del 2008 hanno votato per la sua riapertura. Ma la città stato di Berlino ha detto no alla volontà popolare, anche perché espressa da un basso numero di votanti, e sfidando diversi intoppi legali ha proseguito nella sua decisione valutando diversi progetti di riconversione. Tra questi forse il più affascinante era il Berliner Berg, il progetto di costruire al posto dell’aeroporto una montagna di oltre mille metri formata dal terreno trasportato dai fondali del vicino Mar Baltico. Un Monte Stella dieci volte più alto.
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Che fare dunque di questo spazio? Proviamo a immaginarci cosa sarebbe successo da noi. Immaginiamo lo smantellamento di Linate, anzi di uno spazio ancora più grande di proprietà di una partecipata del Comune. Uno spazio che avrebbe fatto gola ai costruttori e che avrebbe potuto portare denaro sonante alle casse del Comune.
Vale più un parco o un grattacielo?
Invece, nella Berlino povera di soldi ma sexy e ricca di parchi si è fatta una mossa clamorosa. Al posto dell’aeroporto non si sarebbe costruito nulla. E’ nato così il Tempelhofer Feld, dal 2010 il parco pubblico più vasto di Berlino con i suoi 386 ettari di prati, giardini percorsi dalla più vasta pista per ciclisti e corridori della città.
Penso a Tempelhof quando vedo i progetti per gli ex scali ferroviari. Si tratta di progetti spesso intriganti ma che dopo l’esperienza berlinese mi lasciano sempre un retrogusto amaro, quello di un’occasione persa.
Innanzitutto per l’impatto ambientale che a Berlino si è tradotto in un arricchimento per tutta la città che è diventata ancora più attrattiva e vivibile, e che sarebbe stato ancora più vitale in una Milano così affamata di giardini o parchi pubblici. Ma credo che l’occasione persa rischia di essere la strategia di puntare tutto o quasi sull’edilizia, per altre due ragioni.
#1 Il numero di case aumenta più del numero di cittadini (e dei loro stipendi)
Quando si parla di Milano e dei suoi successi quasi sempre si fa riferimento ai numerosi progetti immobiliari. Porta Nuova sta per fare il bis, gli ex scali, Porta Romana, in parole semplici Milano è un cantiere. All’orizzonte appariranno sempre più palazzi e quartieri residenziali e commerciali e sui social circolano un’infinità di rendering e di master plan.
Secondo le previsioni, Milano è la città d’Europa dove si concentrano i maggior investimenti nel settore immobiliare da qui a dieci anni. I render sono affascinanti, sembra tutto molto bello. Però ci sono due interrogativi che chi ama la città di dovrebbe porre. Il primo è: esiste una domanda in grado di assorbire questo boom dell’offerta?
In una città che dal 1971 ad oggi ha perso quasi un quarto dei suoi residenti (quasi 400.000) e dove si calcola in circa 70.000 il numero di appartamenti sfitti è difficile oggi immaginare che tutte le nuove costruzioni riusciranno ad essere assorbite dal mercato.
Una delle critiche che erano piovute addosso all’amministrazione Moratti era che aveva realizzato dei piani urbanistici prevedendo un aumento dei residenti fino a 2 milioni. Un obiettivo che pareva irraggiungibile e che appare altrettanto irraggiungibile anche adesso che si persegue e, anzi, si incrementa il numero di nuove costruzioni sull’area urbana. Aumentare l’offerta augurandosi di trainare così l’aumento della domanda è una strategia tipica degli anni ottanta che sa più di finanza che di economia reale. E se si aggiunge il fatto che Milano presenta anche tra i più alti rapporti al mondo tra costo degli affitti e stipendi, i rischi di trovarsi davanti a una bolla insostenibile sembrano plausibili: se l’offerta cresce molto di più del numero di abitanti e degli stipendi, chi comprerà le nuove case?
se l’offerta cresce molto di più del numero di abitanti e degli stipendi, chi comprerà le nuove case?
#2 Milano punta tutto sull’edilizia, le altre città d’Europa ragionano da incubatori
L’assenza di domanda non è il solo interrogativo legato al mercato delle costruzioni. La seconda domanda è: conviene investire il futuro di una città nel settore delle costruzioni?
Il settore dell’edilizia infatti presenta delle caratteristiche tipiche rispetto ad altri settori industriali. La principale caratteristica è l’orientamento al breve termine. Un palazzo, infatti, genera ricchezza al momento della sua costruzione ma, da quel punto in poi, l’impatto sull’economia si esaurisce. Al contrario di quello che accade per ogni nuova impresa, specie quelle dei settori tecnologicamente più avanzati, il settore immobiliare produce effetti positivi solo nel breve termine. Puntare tutto sulle costruzioni è rischioso, come hanno già vissuto sulla propria pelle la Spagna e la stessa Italia con la crisi del 2008, quando sono state entrambe travolte dallo scoppio della bolla immobiliare senza riuscire a riemergere per la debolezza in settori anticiclici e con effetti prolungati nel tempo.
La Spagna ne ha tratto tesoro e ha favorito la nascita di un nuovo ecosistema di start up e imprese innovative a Barcellona e Madrid, ponendosi così allo stesso livello di tutte le principali città d’Europa che dall’inizio del nuovo millennio stanno perseguendo una strategia comune: puntano tutte soprattutto sull’affermazione di un ecosistema di start up e di nuove aziende tecnologiche orientato ai mercati internazionali.
Questa la strategia viene perseguita da tempo da Berlino, Londra, Parigi, Stoccolma, Amsterdam, Dublino, Vienna, Tallinn e, più di recente, Lisbona, Madrid e, da qualche tempo, la stessa Atene.
Mentre a Milano sorgono grattacieli, le grandi città europee si sfidano creando parchi tecnologici, grandi incubatori, agevolazioni per capitali venture e iniziative che favoriscono la nascita e l’attrazione di nuove imprese. Tornando a Berlino, il parco di Tempelhof è il simbolo di una strategia opposta che la capitale tedesca sta da anni adottando rispetto a Milano: invece di favorire gli investimenti immobiliari e alimentare un mercato fatto di affitti alti e di rendite, Berlino ha limitato la speculazione immobiliare, inserendo limiti temporali alla compravendita, e ha mantenuti gli affitti volutamente bassi per consentire a giovani imprenditori di poter avviare la loro attività senza sostenere costi troppo alti di struttura. Il risultato è che Berlino guida un’economia in crescita costante dal 2009 senza vedere grossi rischi all’orizzonte dati da una eccessiva dipendenza da un settore fortemente ciclico e di breve gittata come quello immobiliare.
Mentre a Milano sorgono grattacieli, le grandi città europee si sfidano creando parchi tecnologici, grandi incubatori, agevolazioni per capitali venture e iniziative che favoriscono la nascita e l’attrazione di nuove imprese.
Milano ha scelto di attirare i grandi gruppi internazionali del real estate che a Milano hanno trovato a Milano la loro Mecca. Il rischio è di non vedere che, all’ombra dei grattacieli, sempre più startupper, laureati e ricercatori se ne vanno attirati da città dove forse circolano meno rendering e master plan, ma dove ci sono capitali e condizioni più ospitali per fare impresa nei settori più innovativi e di maggiori potenzialità per il futuro. Dove un grande parco ha più valore del più bello dei grattacieli.
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ANDREA ZOPPOLATO
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