Il grande mistero di Milano: dove la legge della domanda e dell’offerta non sembra funzionare. La domanda, ossia il numero di cittadini, è calata negli ultimi decenni, l’offerta continua a crescere, con la costruzione di nuovi progetti immobiliari in tutti i Municipi. Non solo: in periferia vengono realizzati veri e propri quartieri, quasi sempre rigenerando aree abbandonate. Eppure i prezzi continuano a crescere.
A Milano ci sono 330MILA ABITANTI di MENO di 50 anni fa ma MOLTE più CASE: perché i PREZZI sono alle STELLE?
# Nel 1973 c’erano 1,75 milioni di abitanti, oggi poco più di 1,4
Il 31 dicembre 1973 i residenti nel Comune di Milano erano 1 milione e 743mila. Il 31 dicembre 2023 il sistema Statistico comunale riportava il dato di 1.417.597. Numeri in ripresa ma comunque una differenza in negativo di 326mila abitanti. La popolazione si è spostata prevalentemente nell’hinterland dove sono presenti prezzi bassi, spazi più ampi e maggiore disponibilità di verde, ma nel frattempo in città si sono continuate a costruire nuove case. E i prezzi continuano a crescere. Qual è la ragione?
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# Oltre 20.000 appartamenti sfitti, circa il 2,5% del patrimonio immobiliare: le due ragioni dei prezzi in crescita
In base alle ultime rilevazioni sono circa 20.000 gli appartamenti vuoti in città, pari a circa il 2,5% del patrimonio immobiliare milanese. Anche se altre stime parlano di oltre 100mila appartamenti liberi. Nonostante questo, sul territorio cittadino si contano decine e decine di progetti di nuove complessi residenziali come ad esempio, senza contare gli interventi più piccoli, il quartiere di Cascina Merlata pensato per ospitare circa 12.000 abitanti, SeiMilano a sud ovest nei pressi della fermata di Bisceglie M1 con 1.200 nuove case, il progetto EXTM – Ex Trotto Milano a fianco dello Stadio San Siro per altri 3.000 abitanti. Quasi tutti in periferia o appena oltre la Cerchia dei Bastioni per ovvi motivi di spazio.
Perché allora i prezzi sono in costante aumento? Ci sono diverse ragioni. La prima è che quasi sempre chi non riesce a vendere un immobile preferisce attendere rispetto a ridurre il prezzo. La seconda è che sempre più appartamenti vengono destinati agli affitti brevi, un mercato in forte crescita rispetto a qualche anno fa.
# Il 40% dei compratori ha tra i 25 ai 34 anni e preferisce una casa nuova per le migliori performance energetiche, più servizi e spazi più ampi
Uno dei motivi che spinge verso la costruzione di nuove abitazioni, al netto del mero profitto economico degli attori in gioco nel settore immobiliare, potrebbe essere il fatto che il 40% di chi compra ha un’età compresa tra i 25 e i 34 anni. Ogni anno acquistano in media 11.500 unità immobiliari. Le preferenze di questa generazione sono case più sicure strutturalmente, dotate di servizi di domotica, che consentono il controllo da remoto di tutti gli ambienti e degli elettrodomestici, e ad alto risparmio energetico. Oltre a questo, rispetto all’usato, hanno in media spazi più ampi soprattutto perché fuori dal centro e servizi accessori quali palestre, zone per la ricezione di pacchi, aree per lo smartworking e spazi verdi e comuni fruibili.
# Rischio scoppio di una bolla immobiliare?
Nonostante una fetta di popolazione preferisca nuove abitazioni, la maggior parte delle compravendita avviene per l’usato. In Italia solo il 9% vira sul nuovo, di questa percentuale la metà è suddivisa tra Milano e Roma. Il motivo principale è il costo decisamente inferiore, di circa il 43% in meno, di immobili vecchi, sia da ristrutturare che non, nella nostra città. A questo si aggiunge la conversione di torri e grattacieli in edifici residenziali, in prevalenza per affitti brevi come il caso della Torre Galfa e della Torre Velasca.
Nella Grande Mela, secondo il New York Times, si sono svuotati spazi pari a 26 edifici delle dimensioni dell’Empire State Building e molti di questi sono stati o stanno per essere trasformati in nuovo residenziale. Prima Unicredit, poi Bnp Paribas, solo per citare alcuni casi, hanno ridotto la superficie utilizzata per i loro dipendenti che lavorano in parte da casa. Se Milano seguisse il trend di New York l’offerta di altre case crescerebbe esponenzialmente il rischio dello scoppia di una bolla immobiliare non sarebbe affatto da escludere.
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FABIO MARCOMIN
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326000 abitanti fanno ben 100000 abitazioni stando al numero medio di componenti per famiglia di oggi, grossomodo.
Ora bisognerebbe analizzare quanti sfitti hanno i requisiti per tornare ad ospitare stabilmente famiglie, con le esigenze di oggi. 50 anni fa difficilmente una famiglia possedeva più di un’automobile, e magari nemmeno quella; quindi molte abitazioni d’epoca non mettevano necessariamente a disagio, contando anche al ben più massiccio ricorso al parcheggio per strada.
Oggi le famiglie possono possedere ben più auto, e per strada ci sono molte più restrizioni al parcheggio libero. Questo, e molti altri fattori hanno spinto gente ad andarsene; anche il ritorno alle origini di molti immigrati dal Sud. E non ultimo il mercato immobiliare che ha reso gli appartamenti praticamente solo dei beni di investimento ( e i prezzi schizzati alle stelle lo dimostrano).
Parigi (comune) ha conosciuto uno spopolamento ben più massiccio, da quasi 3 milioni a 2,1 nello stesso periodo, con un discreta ripresa solo ultimamente, ma sono ancor lontani dal recuperare la popolazione persa.
Piuttosto mi incuriosisce la tenuta di Roma allo spopolamento: nello stesso periodo in cui Milano registrava 1,7 milioni e oltre, Roma aveva esattamente un milione in più (parlo dei comuni, non delle aree urbane o metropolitane). Mentre Milano scende sotto 1,3, Roma arriva a quasi 2,9, pure perdendo il municipio corrispondente all’attuale comune di Fiumicino (82000 abitanti). Oggi è in leggera discesa.
A parte l’aria migliore, la bellezza e tutto quello che può renderla più gradevole ( ma certamente più caotica e male organizzata), chi sa spiegare questa differenza?
Spunti interessanti. Grazie
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